부동산 어렵다.. 대출 어떤 상품을 골라야 하느냐 그것이 문제로다!
집을 구하기 앞서서 제일 중요한 금전적인 문제를 어떻게 풀어가야 하는가
머리 속은 꽃만 가득하기에 관련된 정보를 하나 둘 씩 머리속에 넣어보기로 합니다!
그럴수록 이것 저것 궁금증이 엄청 생기기 시작했습니다!
대출상품, 잔금, 매물 등등..
제가 생각하고 알아봤던 순서 그대로 한번 읊어보도록 하겠습니다!
내 집 마련을 위한 대출_어떤 것들이 있을까?
제일 처음 알아보기 시작했습니다.
어떤 상품이 어떻게 진행이 되고 최대 한도는 어느정도며, 상환기간, 방식은 어떻게 되는지...
그럼 나는 어떤 상품을 알아봐야하고 어떤 상품을 받아야 하는지...
머리 속이 어지럽기 시작합니다.
학교다닐 때도 열심히 안했던 공부를 30대에 부동산으로 하게 되다니...
위에서 말씀드렸다시피 1의 정보도 없었기에
걸음마를 처음 시작하는 마음으로 인터넷에 이것 저것 찾아보기 시작했습니다!
크게는 두가지로 찾아보았습니다!
- 일반 시중 은행에서 진행하는 주택담보대출
- 기금에서 진행하는 기금 주택담보대출
정말 너무 많은 상품들이 있었기에... 그에따른 장점과 단점, 상품들을 보고 주거래은행 등등 ...
알아보는 것만으로도 머리가 너~무 아팠습니다.
저는 처음으로 주택을 구매할 예정이기 때문에 이것 저것 많이 찾아봤지만,
하...... DSR이 뭔지, DTI랑 LTV는 또 뭔데... 뭐 이리 어려운 단어들이 많은지
머리 속엔 대출에 관련 된 정보는 중도상환, 금리, 상환 이런 기본적인 부분만 있기때문에,
이 용어들을 먼저 알아보고 이해하고 찾아봐야겠다고 생각했습니다.
주택담보대출을 받을 때 제일 많이 나오는 단어들을 공부한 대로 정리해드릴게요!
LTV?
[Loan-to-Value ratio]의 약자로,
주택 담보대출을 받을 때 인정되는 자산 가치의 비율입니다.
부동산 담보대출에서 중요한 개념으로, 부동산의 가치 대비 대출 금액의 비율을 나타내는 지표입니다.
계산 방법은 LTV = (대출금액 / 부동산가치) x 100% 입니다
예로 들어볼까요?
3억 원의 아파트를 구매하면서 2억 원의 대출을 받았다면 LTV는 아래와 같습니다.
LTV = ( 대출받은 2억 원 / 아파트비용 3억 원) X 100% = 약66.7%
LTV 계산에 사용되는 부동산의 담보가치(주택가격)은 아래와 같이 적용됩니다.
국세청 기준시가 / 한국 감정원 등 전문 감정기관의 감정 평가액 (빌라의 경우) /
감정원 지수로 산정한 가격 / KB부동산 시세 중 은행 등 대출기관이 선택한 평가액 (아파트의 경우)
고로 주택담보대출 내용을 확인할 때 볼 수 있는 LTV 70% / 80% 적용은
담보가치에 적용되는 비용(주택 가격) 의 최대 70~80%까지 담보대출의 한도를 받을 수 있다는겁니다!
DTI?
[Debt To Income ratio]의 약자로, 쉽게 이야기 하면 소득 대비 부채 비율입니다.
소득에서 대출원리금(원금+이자)상환액이 차지하는 비율입니다.
주택 담보 대출에서는 원금+이자, 나머지 대출에 대해서는 이자만 반영이 됩니다.
소득 중에서 대출을 상환하는데 사용 가능한 비율을 제한하는 규제인 것입니다.
DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100
매 월 갚아야 하는 주택담보대출의 원리금이 연소득에서 차지하는 비율을 말합니다.
연소득에 비해 갚아야 하는 주택담보대출의 DTI가 높다면 대출금액이 제한이 될 수 있겠습니다.
주택담보대출을 받기 전엔 기대출이 없으면 받기가 수월해질 수 있겠죠!?
DSR?
[Debt Service Ratio]의 약자로, 총 부채 상환 비율을 뜻하고,
모든 부채에 대한 연간 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 이야기합니다.
기본적인 개념은 DTI와 비슷하지만 다릅니다!
차이점은 한도를 계산하는 방법인데요.
DTI의 원리금을 계산할 때 주담대는 원금과 이자를 모두 반영하고,
이 외의 대출은 원금을 제외한 이자만 상환하는 상황을 가정합니다.
DSR은 소액대출(300만원 이하)를 제외한
모-든 금융 대출(전세대출,중도금대출,카드론,보험계약대출,자동차할부금,마이너스통장,예적금담보대출 등)에 대한 원금과 이자를
합산하여 원리금에 포함합니다.
현재 은행권에서는 DSR40%, 비은행권에서는 50%까지 제한하는 규제가 시행되고 있습니다.
이 규제는 상환 능력을 보다 엄격하게 관리하고, 과도한 부채를 방지하기 위한 목적으로 도입되었습니다.
이거 이거 이야기 참 많죠ㅠㅠ
2025년 7월 이후부터 3단계로 올라간다는 이야기도 나오고.. 제일 머리아프게 하는 부분이였습니다.
DSR 규제가 정말 3단계로 시행된다하면, 잔금 대출이 나오지 않아서 입주를 포기해야 하는 상황까지라니..
"나도 이런 상황이 올 수 있겠구나.." 싶었습니다.
DSR,DTI,LTV 계산은
네이버 검색을 통해서도 쉽게 계산해 볼 수 있으니 저처럼 매매를 하고자 하시는 분들은
한번 계산해보시면 좋을 듯 합니다!